Die besten Tipps für die Baufinanzierung

Geht es um die Baufinanzierung, müssen zukünftige Eigenheimbesitzer grundsätzlich verschiedene Faktoren beachten. Unabhängig davon, ob es sich um eine bereits bestehende oder eine geplante Finanzierung handelt – es stehen glücklicherweise einige praktische Tipps zur Verfügung, die dabei helfen, die Finanzierung des Eigenheims so optimal wie nur möglich zu gestalten. Wer Finanzierungsangebote unabhängig testen möchte, kann Paloo testen und verschiedene Angebote vergleichen zu können.

Die finanziellen Voraussetzungen klären

Für Menschen, die ein durchschnittliches Gehalt verdienen, ist es ohne einen ausreichenden Anteil an Eigenkapital in der Regel kaum möglich, eine seriöse Baufinanzierung zu erhalten. Der Bauherr sollte so grundsätzlich zwischen 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aus eigener Kraft aufbringen können. Daran orientieren sich in der Regel auch die Erwartungen der Finanzinstitute.

Einige Banken sind auch bereit, den gesamten Bau- oder Kaufpreis einer Immobilie inklusive der Nebenkosten zu finanzieren, jedoch gestalten sich die Zinsen dann wesentlich höher und auch die monatlichen Tilgungsraten können durchaus das doppelte Ausmaß annehmen.

Für Darlehensnehmer ist es aus diesem Grund immer empfehlenswert, ihre eigenen Vermögenswerte in die Immobilienfinanzierung zu investieren. Das Eigenkapital kann beispielsweise erhöht werden, indem die Auflösung vorhandener Kapitallebensversicherungen oder Bausparverträgen vorgenommen wird. Daneben besteht die Möglichkeit, einige Arbeiten bei dem Bau der Immobilie in Eigenleistung zu erbringen.

Solide Kalkulation der Finanzierung

Damit der Traum vom Eigenheim problemlos in die Tat umgesetzt werden kann, stellt eine solide Kalkulation der Finanzierung eine überaus wichtige Basis dar. Im Vorfeld ist daher festzulegen, wie hoch der Kredit ausfallen darf, damit dieser die eigenen finanziellen Möglichkeiten nicht überschreitet.

Von den Einnahmen muss dafür im ersten Schritt ein Abzug der Lebenshaltungskosten vorgenommen werden. Das Finanzierungspotential besteht dann in dem übrigbleibenden Betrag. Nicht berücksichtigt werden dürfen auf Seite der Einnahmen allerdings Weihnachts-  und Urlaubsgeld oder ähnliche zusätzliche Gehälter.

Generell sollte die Faustregel beachtet werden, dass die monatliche Kreditbelastung 40 Prozent des Netto-Monatseinkommen nicht überschreiten sollte. Sieht das Darlehen einen kostenfreien Wechsel des Tilgungssatzes vor, ist dies außerdem immer vorteilhaft.

Berücksichtigung der Nebenkosten

Bei einer Immobilien- beziehungsweise Baufinanzierung dürfen die Nebenkosten niemals vernachlässigt werden. Schließlich können diese durchaus bis zu 15 Prozent des Kaufpreises entsprechen, wodurch eine deutliche Erhöhung der gesamten Kosten eintritt. Als Konsequenz wird die Eigenkapitalquote reduziert und der Zinssatz kann sich unter Umständen erhöhen.

Ein Ausgleich ist dann nur möglich, wenn die Finanzierung mit einem höheren Anteil an Eigenkapital realisiert wird oder der Preis für den Bau günstiger ausfällt. Die Nebenkosten sind außerdem ebenfalls dafür verantwortlich, welchen Preis das Vorhaben allgemein aufweisen darf.

Im Bereich der Nebenkosten sind die Finanzierungsnebenkosten, der Grundbucheintrag, die Gebühren für den Notar, die Grunderwerbssteuer und eventuell auch die Gebühr für einen Makler einzukalkulieren.

Rücklagen für unvorhersehbare Ereignisse sichern

Bauherren sollten es grundsätzlich vermeiden, ihre Finanzierung zu knapp zu kalkulieren. Werden die monatlichen Ausgaben im Zuge ihrer Berechnungen unterschätzt, kann dadurch schnell ein finanzieller Engpass bei der Rückzahlung des Darlehens entstehen.

Aus diesem Grund sollten bei der Gegenüberstellung der Ein- und Ausgaben nicht nur die eigentlichen Lebenshaltungskosten berücksichtigt werden, sondern ebenfalls die Nebenkosten für Grundsteuer, Wasser und Strom, die mit der neuen Immobilie einhergehen. Es ist außerdem empfehlenswert, stets auf Rücklagen für unvorhersehbare Notfälle zurückgreifen zu können.

Immobilienkauf: Wer bezahlt den Makler?

Diejenigen, die eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten und dafür einen Makler beauftragen, müssen die anfallenden Kosten, die für seine Dienste fällig werden, zumindest zur Hälfte übernehmen.

Im Herbst des Jahres 2019 wurde durch das Bundeskabinett der „Gesetzentwurf über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ beschlossen.

Wie sich die aktuellen als auch die neuen Regeln gestalten und welche Besonderheiten es bei der Zahlung der Maklerprovision gibt, erklärt der folgende Beitrag.

 

Verteilung der Maklerkosten

Grundsätzlich wird in den neuen Regelungen festgehalten, dass Maklerverträge, die sich auf Einfamilienhäuser und Wohnungen beziehen, stets nur in Textform, beispielsweise in Form einer E-Mail, wirksam sind. Damit ist eine mündliche Absprache mit Handschlag nicht mehr ausreichend.

Wenn der Makler durch zwei separate Maklerverträge sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer der Immobilie agiert, muss dieser seine Courtage zu gleichen Anteilen von beiden Seiten verlangen.

Wurde der Makler allerdings nur auf Wunsch einer der beteiligten Parteien eingeschaltet, so ist diese auch in der Pflicht, seine Vergütung zu bezahlen. Werden Vereinbarungen getroffen, die besagen, dass die Kosten an die jeweils andere Partei weitergegeben werden, sind diese nur gültig, wenn die Kosten, die weitergereicht werden, maximal die Hälfte der Courtage, die insgesamt zu zahlen ist, betragen.

Wird der Maklervertrag nur mit dem Verkäufer geschlossen, ist der Käufer dazu berechtigt, von dem Verkäufer einen Beleg über die Provisionszahlung anzufordern, bevor dieser die gleiche Summe an den Makler zahlt.

Wenn also ein Makler für den Kauf oder den Verkauf einer Immobilie beauftragt wird, muss der Auftraggeber die anfallenden Kosten zu mindestens der Hälfte übernehmen. Der Bundestag hat diesen Gesetzesentwurf im Mai 2020 verabschiedet. In Kraft tritt das Gesetz nach einer sechs monatigen Übergangszeit am 23.12.2020. Ausgenommen sind von den Regelungen Grundstücke ohne Bebauung, die nicht zur Wohnbebauung dienen, Gewerbeimmobilien und Wohnobjekte mit zwei oder mehr Wohneinheiten.

Außerdem lassen sich nicht nur die Maklerkosten absetzen.

 

Die Regelungen in den verschiedenen Bundesländern

Auch heute ist es bereits in einigen Bundesländern bereits so, dass die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Dass die gesamten Kosten von der Käuferseite getragen werden, wird nur noch in Hessen, Hamburg, Bremen, Berlin und Brandenburg praktiziert.

Eine einheitliche gesetzliche Regelung darüber, wer die Kosten für den Makler bei dem Verkauf einer Immobilie übernimmt, gab es bisher nicht. Jedoch ist es in der Immobilienbranche üblich, eine Regelung weitestgehend in dem betreffenden Bundesland einheitlich anzuwenden. Durch das Wettbewerbsrecht kann die Maklercourtage allerdings im Grunde frei ausgehandelt werden.

Abhängig von dem jeweiligen Bundesland wird eine Aufteilung der Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer vorgenommen oder alleine durch den Käufer beglichen. Die Maklerprovision Bayern 2020 sieht beispielsweise vor, dass der Verkäufer 3,57 Prozent und der Käufer ebenfalls 3,57 Prozent des Kaufpreises trägt.

 

Die Höhe der Maklerprovision in den Bundesländern

Die Maklerprovision liegt in der Bundesrepublik in einem Bereich zwischen drei und sieben Prozent. Zwischen den einzelnen Bundesländern unterscheidet sich der exakte Prozentsatz allerdings.

Die Höhe der Provision kann in Deutschland frei gewählt werden, gesetzliche Vorgaben dazu existieren nicht. Allerdings orientieren sich die Makler in der Praxis an den marktüblichen Regelungen.

Tipps zur Immobilienfinanzierung

Die Finanzierung von Immobilien birgt viele Herausforderungen, angefangen von der Finanzierung bis hin zum Kauf oder der Modernisierung und der Absicherung.
Wer einen Kredit für die Immobilienfinanzierung abschließt, muss Entscheidungen bezüglich der Details der Verträge treffen. Dies ist zuerst gar nicht so einfach, wenn sich der künftige Hauseigentümer mit den Feinheiten nicht auskennt.

Im Mittelpunkt der Immobilienfinanzierung steht in jedem Fall der Kredit, mit dem der Hauseigentümer den Hauskauf finanziell realisiert. Jedoch existiert eine Vielzahl verschiedener Kreditarten, aus denen der Kunde wählen kann.
Beim Kauf der Immobilie steht in erster Linie der Preis des Objektes im Vordergrund. Hierbei kommen jedoch weitere Kosten auf den Eigentümer zu, die er auf jeden Fall einplanen muss.

Zuerst sollte der künftige Hauseigentümer das Eigenkapital prüfen. 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der die Erwerbsnebenkosten für die Grunderwerbssteuer, den Notar und den Grundbucheintrag sollte einkalkuliert werden. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser ist es, denn die Zinsen werden in diesem Falle niedriger. Ohne eigenes Kapital kommen Hauseigentümer nur aus, wenn das Einkommen gut und auch stabil ist. Experten für Immobilienfinanzierung sagen, dass die Erwerbsnebenkosten in keinem Fall durch einen separaten Kredit finanziert werden sollten.

Die Erwerbsnebenkosten

Die Erwerbsnebenkosten sollten in keinem Fall unterschätzt werden. 4,5 Prozent für die Grunderwerbssteuer werden zumeist fällig und 1,7 Prozent sollten für den Notar sowie den Grundbucheintrag einkalkuliert werden. In einigen Bundesländern liegt die Grunderwerbssteuer auch höher. Wenn die Hauseigentümer für ihr neues Zuhause einen Makler gefunden haben, muss außerdem die ortsübliche Provision einschließlich der Mehrwertsteuer aufgebracht werden. Die Maklercourtage kann in Abhängigkeit von der Region bei 3,5 und 7 Prozent liegen.

Rücklagen bei einer Eigentumswohnung

Auch wenn eine eigene Wohnung gekauft wurde, wohnen die Eigentümer keinesfalls kostenlos. Kosten für die Müllentsorgung, Verwaltung und weitere Ausgaben fallen hierbei an. Die Eigentümer müssen außerdem Rücklagen für die Instandsetzungen bilden. Die Belastungen betragen im Monat etwa 3 bis 3,50 Euro je Quadratmeter für Neubauten sowie 3 bis 4 Euro je Quadratmeter bei den Altbauten.

Berechnung der Belastungen

Einschließlich der Nebenkosten sollte die Belastung pro Monat nicht bei mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen. Hierbei werden das 13. und andere Monatsgehälter nicht mit berücksichtigt. Wenn zwei Einkommen bei den Eigentümern zur Verfügung stehen, sollte beachtet werden, dass ein Gehalt auch zeitweise wegfallen kann, wenn ein Elternteil wegen der Geburt eines Kindes zuhause bleibt.

Baukindergeld und sonstige Zuschüsse

Vor allem Familien sollten nachfragen, ob sie Anspruch auf eine öffentliche Förderung haben. In Großstädten wie Hamburg vergibt die Investitions- und Förderbank zum Beispiel ein „Familienstartdarlehen“. Hierbei handelt es sich um einen Kredit zu besonders günstigen Konditionen. Seit September 2018 können Familien und auch Alleinerziehende mit Kindern deutschlandweit das sogenannte Baukindergeld bei der Kommune beantragen, wenn das Jahreseinkommen einen bestimmten Geldbetrag nicht übersteigt. Welche Familien förderberechtigt sind, bekommen je Kind 12.000 Euro ausgezahlt in 10 Jahresraten zu je 1.200 Euro.

Wie die erste Wohnung finanzieren

In den eigenen vier Wänden wohnen, statt Miete zu zahlen: Davon träumen viele Deutsche. Aber nicht jeder fühlt sich zu seinem eigenen Haus hingezogen, viele wollen lieber eine Eigentumswohnung kaufen. Vor allem diejenigen, die stadtnah oder im Zentrum wohnen wollen, kaufen lieber eine Wohnung. Doch bevor man einzieht, muss man zunächst die richtige Immobilie finden und klären, wie man die Eigentumswohnung finanziert. Spezielle Baukreditrechner für Ihre Wohnung zeigen Ihnen schon jetzt, welche Bauinteressen Sie erwarten können. Bevor Sie jedoch endgültig zur Entscheidung über die Finanzierung Ihrer Wohnung kommen, sollten Sie zunächst wichtige Fragen zu den Kosten und Besonderheiten einer Eigentumswohnung beantworten. Eine erste Anlaufstelle ist www.wohnungskredit.net

Gelder & Fördermittel  ausschöpfen

Mit den Förderangeboten der staatlichen KfW-Bank können Sie möglicherweise viel mehr Geld für die Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung sparen. So fördert die KfW z.B. altersgerechte Umbaumaßnahmen mit einem Investitionszuschuss oder unterstützt Sie finanziell beim Kauf Ihrer Eigentumswohnung mit dem KfW-Wohneigentumsprogramm.

Die KfW hat keine eigenen Bankfilialen. Stattdessen arbeitet sie mit Finanzierungspartnern in ganz Deutschland zusammen, die Sie über die KfW-Förderprogramme informieren und Ihnen bei der Antragstellung helfen. Informationen zu den einzelnen KfW-Produkten erhalten Sie bei den Kreditvermittlern Dr. Klein, Interhyp und Planethome sowie bei Banken, Sparkassen oder Versicherungen.

Nebenkosten nicht vergessen

Welche zusätzlichen Kosten müssen beim Kauf einer Wohnung berücksichtigt werden?

Neben dem reinen Kaufpreis und den Kreditkosten fallen beim Kauf einer eigenen Wohnung verschiedene Zusatzkosten an, die ebenfalls bei der Festlegung des finanziellen Rahmens berücksichtigt werden müssen:

Die Grunderwerbssteuer: Nach dem Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) ist der Staat am Immobilienerwerb beteiligt. Für Eigenheimkäufer wird eine entsprechende Grunderwerbsteuer fällig, die mit einer Produktmehrwertsteuer vergleichbar ist. Sie beträgt je nach Land in der Regel zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises der Wohnung. Bei einer Wohnung mit einem Kaufpreis von 50.000 Euro bedeutet ein Steuersatz von fünf Prozent, dass noch 2.500 Euro Grunderwerbsteuer fällig sind.

Kommission oder Maklergebühr: Wurde eine Wohnung über einen Makler vermittelt, so erhebt dieser eine Provision von etwa drei bis sieben Prozent des Kaufpreises. Das seit 2015 geltende Käuferprinzip, nach dem der Kunde des Maklers diese Kosten zu tragen hat, gilt nur für Vermietung. Käufer können die Gebühren nicht umgehen.

Notar- und Grundbuchkosten: Verträge über den Kauf einer Wohnung müssen in Deutschland immer von einem Notar bearbeitet werden und sind mit einer Eintragung im Grundbuch verbunden. Der Notar klärt die Rechtslage und beurkundet den Kaufvertrag. Auch für den Grundbucheintrag fallen Gebühren an. Hierfür werden dem Käufer zwischen einem und 1,5 Prozent des Kaufpreises in Rechnung gestellt.

E-Rollen finanzieren?

E-Roller sind aktuell sehr im Trend. Nicht nur in den Medien liest man viel über E-Roller. Auch auf den Straßen sieht man Menschen mit E-Rollern fahren. Sie möchten sich auch einen E-Roller kaufen, können diesen aber nicht sofort bezahlen? Kein Problem ein E-Roller lässt sich auch problemlos finanzieren.

Die Einsteigermodelle kosten in der Regel zwischen 1.500 und 2000€. Also ein niedrigerer, vierstelliger Betrag und volle Mobilität.

E-Roller finanzieren Möglichkeiten

Um einen E-Roller zu finanzieren gibt es verschiedene Möglichkeiten. Zunächst können Sie dafür ganz bequem einen Online-Kredit nutzen. Der Vorteil bei einem Online-Kredit ist, dass Sie innerhalb von kürzester Zeit Ihren Antrag prüfen und genehmigen lassen können.

Eine weitere Möglichkeit ist ein sogenannter Händlerkredit. Händler von E-Rollern arbeiten meistens mit Banken zusammen und können direkt den E-Roller auf Kredit verkaufen, somit ist keine Barzahlung erforderlich.

Es lohnt sich trotzdem immer noch die Konditionen von der Hausbank, der Online- Bank oder dem Händler genau zu vergleichen, bevor man eine Entscheidung trifft.

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